G E S
T
I O N
E C O N D O M I N I e
I M M O
B I L IA
m m i n i s t
r a z i o n e I m m o b i l i C o m
m e r c i a l i
Lo Studio Lopopolo opera nell’area di
Milano e Provincia da alcuni anni,
avvalendosi delle più recenti tecnologie, con conseguente
ottimizzazione
dei costi. Grazie all’utilizzo di un gestionale interno lo Studio è in
grado di
risolvere in tempi estremamente ridotti tutte le problematiche che per
ogni
immobile vengano a crearsi. Il criterio su cui si sviluppa l’attività
è,
principalmente, l’osservanza degli articoli di legge che disciplinano
l’attività in materia di condominio e
amministrazione (Codice Civile e Disposizioni Attuative); tale criterio
veniva
già adottato ante riforma condominiale
L. 220/2012. Inoltre la gestione economica del condominio verte
all’ottimizzazione delle risorse.
I criteri
normativi cui si fa esplicitamente riferimento sono il Codice Civile
dall’art. 1117
al 1139 e 2659, Disposizioni attuative dall’art. 61 al 72 e 155-bis
(riforma
del Condominio L. 220/2012), art. 23 C.P.C., L. 9 gennaio 1989 n. 13,
L. 9
gennaio 1991 n. 10, D.L. 23 gennaio 2001, n. 5 convertito, con
modificazioni
dalla L. 20 marzo 2001 n. 66.
Per completezza
d’informazione, elenchiamo qui di seguito le linee generali con cui
opera la
gestione amministrativa degli stabili.
·
REGOLAMENTO
DI
CONDOMINIO:
L’Amministratore
disciplina l’uso delle
cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune.
Il regolamento di
condominio viene
puntualmente rispettato e fatto rispettare, anche ricorrendo all’azione
in
giudizio, ove ritenuto opportuno e/o necessario, e all’applicazione di
sanzioni
da € 200,00 fino a € 800,00, così come disposto dall’art. 70 dalle
disposizioni
per l’attuazione del codice civile.
·
C/C
BANCARIO
INTESTATO AL CONDOMINIO:
Ogni immobile è titolare
di un proprio conto
corrente bancario; il pagamento delle spese condominiali viene
effettuato come
l’assemblea condominiale ritiene più idoneo; normalmente viene
richiesto mediante bollettazione a mezzo
MAV, ed è altresì possibile il pagamento a mezzo bonifico bancario. Ogni
somma ricevuta a qualunque titolo dai condòmini o
da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo
erogate per conto del condominio, transitano sul conto corrente
intestato al
condominio; ciascun condomino può chiedere all’Amministratore di
prenderne
visione ed estrarne copia a proprie spese (art. 1129 CC comma 7).
·
RENDICONTI
DI
GESTIONE:
Prima dell’assemblea
annuale per l’approvazione
del bilancio, l’Amministratore si riunisce con i consiglieri al fine di
dare
una prima valutazione delle spese sostenute ed, in accordo con gli
stessi,
convoca l’assemblea nei termini di legge portando sempre, in tale sede,
i
giustificativi di spesa.
Il nuovo rendiconto
previsto dall’art.
1130-bis C.C. si compone di un
registro di contabilità, di un riepilogo
finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione
con l’indicazione
anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. I condòmini possono prendere visione dei documenti
giustificativi di spesa in ogni momento,
previo appuntamento, ed estrarne copia a proprie spese.
I proprietari
riceveranno i seguenti documenti:
·
un bilancio di esercizio
delle spese sostenute e di
competenza dell’esercizio, unitamente al riepilogo finanziario e nota
esplicativa;
·
un prospetto di
ripartizione del rendiconto con le somme a
carico di ciascuna unità immobiliare, i versamenti effettuati e la
relativa differenza a saldo;
·
un preventivo di spesa
dell’esercizio successivo;
·
un apposito rendiconto
per le spese straordinarie
eventualmente sostenute.
·
REGISTRI
OBBLIGATORI:
La riforma condominiale
prevede la
redazione dei registri obbligatori che lo Studio detiene in modalità
informatizzate:
·
Registro di anagrafe
condominiale;
·
Registro di nomina e
revoca dell’amministratore;
·
Registro dei verbali
delle assemblee;
·
Registro della
contabilità.
·
SPESE
IMPREVISTE ED
URGENTI:
In caso di spese per
interventi non
preventivati e/o deliberati che rivestano carattere d’urgenza, si
procede nel
seguente modo:
·
intervento diretto
dell’Amministratore con l’approvazione dei
sigg. Consiglieri, qualora la spesa non superi l’importo che
l’Assemblea (o il
Regolamento di Condominio) destina per questi casi;
·
diversamente, si procede
con il contenimento dell’imprevisto
e si rimandano alla sede assembleare le decisioni di merito; in questi
casi,
l’Amministratore decide in concerto con i Consiglieri i tempi di
convocazione
di un’Assemblea Straordinaria.
·
RECUPERO
DELLE SPESE
CONDOMINIALI INSOLUTE:
Una delle principali
attribuzioni dell’Amministratore è
quella di riscuotere, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, i
contributi dai condòmini per
poter provvedere alla erogazione delle spese condominiali (art. 1130
C.C.) ed i
provvedimenti presi dall’Amministratore nell’ambito di tali poteri sono
obbligatori per i condòmini (art. 1133
C.C.).
Prassi del nostro Studio
è di attivarsi prima dei 6 mesi
previsti per procedere con il recupero: dopo aver proceduto al
sollecito delle
quote dovute, con addebito personale, l’Amministratore promuovere
direttamente
le azioni legali contro i condòmini morosi, salvo essere dispensato
dall’assemblea, senza necessità di una preventiva delibera assembleare, come da L. 220/2012. Un corretto flusso
di cassa permette al condominio di avere potere contrattuale nella
gestione dei
fornitori e, pertanto, di risparmiare.
L’Amministratore è
tenuto,
altresì, a comunicare i nominativi dei condòmini morosi ai creditori,
su loro
semplice richiesta, affinché tentino di recuperare il credito su chi
non paga
prima di agire nei confronti di chi è in regola con i pagamenti.
·
FORNITURE
E SERVIZI:
Solitamente lo Studio si
avvale di
fornitori e/o imprese che già godono della fiducia dell’Amministratore
o del Condominio.
Nell’ambito delle forniture dei servizi, l’obiettivo principale dello
Studio è
quello di collaborare coi propri condòmini al fine di ottenere i
migliori
servizi al minor costo e di procedere con tutti gli interventi e
forniture
che permettano al condominio di adempiere alle normative vigenti per
una
completa tutela.
·
PRESENZA
E
REPERIBILITA’ DELL’AMMINISTRATORE:
La capacità e la
velocità d’intervento,
unitamente alla trasparenza della gestione amministrativa e dei
rendiconti,
costituiscono il biglietto da visita dello Studio Lopopolo.
E’
attivo il
servizio di front office per la reperibilità telefonica 24/24h, 365/365
gg per
gli interventi di manutenzione e per richieste di contatto con
l’amministrazione.
Per
gli interventi
la segnalazione verrà subito inoltrata al fornitore che provvederà ad
intervenire; per chiamate di altra natura, rilasciando la motivazione,
sarete
richiamati in funzione della priorità ed emergenza.
Sul luogo di accesso al
condominio sarà
affissa targa con l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei
recapiti,
anche telefonici ed e-mail, dell’Amministratore.
L’Amministratore
sarà presente in condominio secondo le necessità e sarà sempre
disponibile ad
incontrare i Consiglieri, o condòmini, per eventuali
riunioni, sopralluoghi e per
qualsiasi altra esigenza, previo appuntamento, presso il proprio Studio
o
direttamente presso il condominio, ovunque sia sito. Inoltre,
verrà comunicato ai sigg. Consiglieri il
recapito di un cellulare di servizio per le comunicazioni urgenti.
Oltre
l’indirizzo mail info@lopopolo.eu, i recapiti per
contattare l’Amministratore sono quelli a piè pagina. Su richiesta
dell’assemblea,
l’Amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio,
che
consenta ai condòmini di consultare ed estrarre copia in formato
digitale dei
documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per
l’attivazione del
sito internet sono poste a carico dei condòmini (art. 71-ter
disp. att. c.c.).
